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Ratgeber mit Ablauf, Kosten und Tipps: Was gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sich im Vorfeld mit wichtigen Fragen beschäftigen und weitreichende Entscheidungen treffen. Angefangen von der Art der Wohnung, um das passende Objekt zu finden, bis hin zur Finanzierung mit dem optimalen Kredit gibt es einiges zu beachten, bei dem Ihnen dieser Ratgeber hilft:
- Lohnt sich der Kauf einer Immobilie? Berechnen Sie, ob Sie durch mietfreies Wohnen wirklich besser gestellt sind.
- Möchte ich lieber eine Wohnung zur Selbstnutzung haben oder ist mir ein Haus lieber? Überlegen Sie, wie viel Platz Sie benötigen.
- Welche Eigenschaften soll das Objekt mitbringen? Ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Lage.
- Welche Kosten kommen auf mich zu? Neben dem Kaufpreis müssen Sie Kaufnebenkosten bedenken und eventuell auch Kosten für eine Sanierung.
- Wie kann ich die Wohnung finanzieren? Ein wichtiger Baustein für günstige Kreditkonditionen ist das Eigenkapital.
Zuletzt überarbeitet von:
Anna N. Baumgart, Online-Redakteurin Finanzen
In der eigenen Wohnung oder lieber dem eigenen Haus wohnen:
Welches Eigenheim soll ich kaufen?
Die Frage, ob Haus oder Wohnung hat immer mit der Lage, aber auch mit den Bedürfnissen zu tun. Ein Haus mit Garten kann für Familien mit Kindern perfekt sein. Im Zentrum einer Stadt sind Häuser rar gesät. Wer dort trotzdem auf Eigentum setzt, kann meistens nur auf eine Wohnung zurückgreifen.
Beide Szenarien haben ihre Vor- und Nachteile:
| Haus | Wohnung | |
|---|---|---|
| Vorteile |
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| Nachteile |
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Die passende Wohnung finden
Kriterien für die Entscheidungsfindung
Haben Sie sich für den Wohnungskauf entschieden, stellen sich noch einige weitere Fragen, die Sie im Vorfeld klären sollten.
Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?
Sie sollten sich, bevor Sie die Suche starten, klar werden, wieviel die Eigentumswohnung kosten darf. Dazu erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung, um Ihr monatliches Budget zu ermitteln.
Ist es besser, in der Stadt oder auf dem Land zu leben?
Wenn Sie in der Stadt arbeiten, kann es trotzdem eine Option sein, etwas weiter hinauszuziehen. Ländliche Regionen punkten mit
- mehr Ruhe,
- Nähe zur Natur,
- einer kinderfreundlicheren Umgebung und
- einem sozial persönlicheren Netzwerk.
Für die Stadt sprechen eine bessere Anbindung und kürzere Wege, öffentlicher Nahverkehr und fußläufiges Erreichen vieler Alltags- und Freizeiteinrichtungen – ob Supermarkt, Arzt, Kino oder Schwimmbad.
Ist ein Neubau oder Altbau besser?
Ein Altbau hat Charme und verfügt meist über viel Individualität, ist aber gleichzeitig pflegeintensiv und kann mit hohen Modernisierungskosten verbunden sein. Ein Neubau ist eventuell beim Kauf teurer, bringt aber in der Regel weniger Folgekosten mit sich.
CHECK24 Tipp
Wie ist die Anbindung der Immobilie?
Schauen Sie sich immer die Gegend um die Immobilie herum an:
- Wie gut ist sie angebunden?
- Bin ich auf ein Auto angewiesen?
- Wie ist die Parkplatzsituation?
- Sind Kindergärten, Supermärkte und Ärzte für mich gut erreichbar?
- Sind künftige Baumaßnahmen in Planung, die das Objekt auf- oder abwerten?
Was kostet eine Eigentumswohnung?
Die offensichtlichsten Kosten beim Wohnungskauf sind die Kaufkosten. Diese vereinbaren Sie mit dem Verkäufer. Daneben müssen Sie weitere Posten bedenken, die teilweise mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden sind, dazu gehören die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten, die Zinskosten für die geplante Finanzierung und fortlaufende Kosten, die auf Sie als Wohnungseigentümer zukommen.
Finanzierungskosten
Wenn Sie den Kaufpreis nicht aus Erspartem zahlen können, müssen Sie die Wohnung über ein Darlehen finanzieren. Für die Summe, die die Bank Ihnen leiht, verlangt Sie Zinsen. Die Zinskosten müssen Sie beim Wohnungskauf mit einberechnen.
Modernisierungskosten
Bedenken Sie mögliche Modernisierungskosten. Diese können einen nicht unerheblichen Teil an Kosten ausmachen, die Sie eventuell über die Immobilienfinanzierung mit abdecken müssen. Eventuell sparen Sie Geld, wenn Sie einen Neubau kaufen, der zwar zunächst teurer ist, aber weniger Folgekosten mit sich zieht.
Hausgeld
Wenn Sie eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft besitzen, zahlen Sie Hausgeld. Dies dient dazu, Rücklagen für nötige Reparaturen oder andere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Die Höhe ist abhängig von Alter, Zustand, Größe und Ausstattung eines Gebäudes. Diese Zahlung kommt zur Belastung durch die monatliche Finanzierungsrate hinzu. Auch, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage erwerben und vermieten, müssen Sie die Instandhaltungsrücklage selbst tragen.
Umzugs- und Einrichtungskosten
Wenn Sie in die Eigentumswohnung einziehen, müssen Sie mindestens die Umzugskosten einberechnen. Ein professionelles Unternehmen rechnet in Quadratmeter der Wohnfläche, Kubikmeter des Umzugsguts und Entfernung zwischen den Wohnungen in Kilometern. Vor allem, wenn Sie sich wohntechnisch vergrößern, müssen Sie auch neues Mobiliar anschaffen.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Wohnungskauf?
Sie müssen mit bis zu 15 Prozent Kaufnebenkosten rechnen. Bei jedem Immobilienkauf entstehen Nebenkosten durch einen Notar und den Grundbucheintrag. Nur mit einem Notar wird ein Kauf rechtsgültig, er ist also verpflichtend. Darüber hinaus müssen Sie Kosten für die Grunderwerbsteuer einberechnen, die auch beim Wohnungskauf fällig werden und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Zudem wird oft eine Maklercourtage fällig.
Beispielrechnung: Was kostet der Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin?
Folgendes Rechenbeispiel geht vom Wohnungskauf einer 81 Quadratmeter großen, sanierten Immobilie im Prenzlauer Berg in Berlin aus.
| Kaufpreis | 675.000 Euro |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,00 %) | 40.500 Euro |
| Maklerprovision (3,57 %) | 24.097 Euro |
| Notarkosten (1,50 %) | 10.125 Euro |
| Grundbucheintrag (0,50 %) | 3.375 Euro |
| Gesamtkosten | 753.097 Euro |
Wohnung finanzieren:
Wohnungskredit für den erfolgreichen Kauf
Ein Wohnungskredit hilft Ihnen dabei, den Erwerb einer Eigentumswohnung zu stemmen. Die Bank leiht Ihnen die benötigte Geldsumme, die Sie über die folgenden Jahre monatlich in geregelten Raten zurückzahlen. Nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung nehmen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld auf.
Ein Wohnungskredit bietet bessere Zinssätze als ein Verbraucherkredit, denn durch die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld erhält die Bank die Sicherheit, dass sie die Wohnung verkaufen lassen darf, wenn Sie zahlungsunfähig werden sollten.
- Planen Sie die Wohnungsfinanzierung sorgfältig: Berechnen Sie, wie viel Budget Ihnen monatlich für die Rate zur Verfügung steht und wie hoch der Maximalbetrag sein darf, den Sie aufnehmen können.
- Vergleichen Sie möglichst viele Angebote: Nicht jede Bank bietet dieselbe Kondition bezüglich Zinssatz oder Zusatzoptionen wie zum Beispiel Sondertilgungen. Ein Vergleich hilft, die passende Baufinanzierung zu finden.
- Ziehen Sie Förderungen in Betracht: Je nach Objekt und persönlicher Situation erhalten Sie bei einem Wohnungskauf von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen Zuschuss oder einen Kredit mit besonders günstigem Zinssatz.
- Lassen Sie sich beraten: Eine gute Beratung ist entscheidend für die optimale Finanzierung. Die Interhyp Baufinanzierungsexperten wissen genau, was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten müssen und begleiten Sie bei jedem Schritt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung?
Banken erwarten in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Um die Zahlung von den zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten wie Grunderwerbssteuer oder Grundbucheintrag zu leisten, sollten Sie ebenfalls über ausreichend Kapital verfügen.
Können Sie darüber hinaus mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, senken Sie zum einen den Darlehensbetrag, zum anderen erhalten Sie von der Bank einen besseren Zinssatz, da mit dem geringeren Betrag für sie auch ein geringeres Risiko einhergeht, das Geld nicht zurückzuerhalten.
Wie kann ich eine Wohnung kaufen?
So läuft der Kauf einer Eigentumswohnung ab
Allem voran geht die Wohnungssuche und -findung. Haben Sie sich für den Kauf der Eigentumswohnung entschieden und sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt, folgt der Beurkundungstermin, bei dem der Kaufvertrag unterschrieben wird, und schließlich die Auszahlung des Darlehens und die Bezahlung des Objekts.
1. Finanzierung klären und Wohnung finden:
Mithilfe eines Finanzierungszertifikats weisen Sie Wohnungsverkäufern nach, dass Sie den Kredit erhalten würden, was Ihnen einen Vorteil anderen Interessenten gegenüber verschafft. Besichtigen Sie Ihre Wunsch-Immobilie mehrfach und prüfen Sie sorgfältig alle Unterlagen.
2. Beim Notartermin Kaufvertrag beurkunden lassen:
Beim Notartermin wird der Vertrag geprüft. Anwesend sind beide Parteien (Käufer und Verkäufer) und der Notar. Alle müssen den Vertrag unterschreiben. Den Entwurf des Kaufvertrages müssen Sie mindestens zwei Wochen vor dem Termin haben, damit Sie ihn selbst in Ruhe prüfen können.
3. Eigentum eintragen lassen:
Der Notar bestellt die Grundschuld. Dazu benötigt er entsprechende Unterlagen von der finanzierenden Bank. Zudem beantragt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass Sie neuer Eigentümer werden. Der Verkäufer verliert seine Rechte an der Wohnung.
4. Auszahlung des Darlehens und Bezahlung der Wohnung:
Hat der Notar alle notwendigen Unterlagen bearbeitet, überweist die Bank entweder Ihnen als Käufer das Darlehen oder direkt an den Verkäufer. Die Nebenkosten müssen Sie eigenständig begleichen. Nach der Schlüsselübergabe können Sie die Wohnung beziehen. Denken Sie dabei an ein sorgfältiges Übergabeprotokoll.
Welche Unterlagen sind beim Wohnungskauf wichtig?
Da Sie sich mit einem Wohnungskauf einer Eigentümergemeinschaft anschließen, die auch Entscheidungen das Haus betreffend gemeinsam fällt, sollten Sie besonderen Wert auf folgende Dokumente legen:
- die Teilungserklärung zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Aufschluss über geplante Maßnahmen geben,
- die Höhe der Instandhaltungsrücklage,
- sowie die Gemeinschaftsordnung der Wohneigentümergemeinschaft.
Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung:
Das sollten Sie beachten
Bis die richtige Wohnung und die passende Finanzierung gefunden sind, sind einige Schritte nötig. Unsere Tipps sollen Ihnen dabei helfen, auf die wichtigsten Punkte zu achten. Nutzen Sie zudem unsere Checkliste zum Wohnungskauf. Diese sollten Sie schon bei der ersten Besichtigung einer Wohnung dabeihaben.
- Besichtigen Sie das Objekt zu unterschiedlichen Tageszeiten und klären Sie alle offenen Fragen mit dem Verkäufer oder dem Makler, bis Sie wirklich keine Fragen mehr haben.
- Machen Sie eine Liste an Dingen, die Ihnen bei einer Eigentumswohnung wichtig sind – sowohl bei der Wohnung selbst als auch das Umfeld betreffend – und gleichen Sie sie mit den besichtigten Objekten ab.
- Geben Sie sich nicht mit dem ersten Kaufpreisangebot zufrieden. Vergleichen Sie die Preise ähnlicher Immobilien und gehen Sie in Verhandlung.
- Scheuen Sie sich nicht, beim Notar Fragen zu stellen. Er muss dafür sorgen, dass Sie alle Teile des Kaufvertrags und nötigen Schritte zur Abwicklung verstehen.
CHECK24 Tipp
Sachverständigen hinzuziehen
Auch wenn Sie auf möglichst viele Aspekte bei der Besichtigung der Eigentumswohnung achten, ist es für Laien meist nicht möglich zum Beispiel versteckte Mängel an einem Gebäude zu erkennen. Bevor im Nachgang für die Reparatur hohe Kosten auf Sie zukommen, sollten Sie schon vorher einen Gutachter hinzuziehen, der Sie auf mögliche Schäden an der Wohnung oder dem Gebäude hinweisen kann.
Fazit
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Entscheidung, der eine gute Vorbereitung vorausgehen sollte, angefangen bei der Wohnungssuche bis hin zur Wohnungsfinanzierung. Auf welches Objekt die Wahl fällt, ist sehr individuell und hängt von persönlichen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten ab. Ist die Wunschwohnung gefunden, spart die passende Finanzierung viel Geld und mit der richtigen Beratung geht es mühelos ins lang ersehnte Eigenheim.
Häufige Fragen
Was für Nebenkosten gibt es beim Mieten einer Wohnung?
Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie neben den Mietkosten pro Quadratmeter Nebenkosten bezahlen. Zu den Nebenkosten gehören Betriebskosten:
- Heizung
- Hausmeister
- Wasser/Abwasser
- Müllgebühren
- Gartenpflege
- Beleuchtung der gemeinsam genutzten Räumlichkeiten
- Schornsteinfeger
- Versicherungen
Gehört zum Haus zum Beispiel ein Fahrstuhl, können auch Wartungs- und Betriebskosten dafür auf die Nebenkosten umgelegt werden. Der Strom für die Wohnung ist meistens Mietersache und wird nicht über die Nebenkosten abgerechnet.
Wo sind Immobilien am günstigsten zu kaufen?
Bei Immobilienpreisen gibt es regionale Unterschiede. Ländliche Gegenden sind günstiger als stadtnahe Lagen. Auch Anbindung und Infrastruktur spielen eine Rolle. In Deutschland ist München die teuerste Metropolregion, während Dortmund am günstigsten ist. Unter den Bundesländern rangieren Thüringen und Sachsen-Anhalt unter den günstigsten im Durchschnitt.
Wie viele Immobilien darf ich privat kaufen?
Sie dürfen so viele Immobilien kaufen und besitzen, wie Sie sich leisten können. Es gibt in Deutschland keine Obergrenze für die Anzahl an Immobilien für eine Privatperson.
Ist es günstiger eine Wohnung von privat zu kaufen als von einem Bauträger?
Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Wenn Sie die Wohnung über einen Bauträger kaufen, ist sie oft noch nicht fertig gestellt und Sie können selbst über bestimmte Teile des Baus bestimmen, wie zum Beispiel die Ausstattung der Wohnung. Damit können Sie dann auch den Endpreis indirekt mitbestimmen.
Beim Kauf einer Wohnung von einem privaten Verkäufer, gibt es je nach Situation mehr Verhandlungsspielraum. Ist die Wohnung nicht im neusten Zustand, kaufen Sie vielleicht günstiger, müssen aber in den kommenden Jahren Modernisierungsmaßnahmen einberechnen.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft sein?
Gesetzlich gibt es dazu keine Vorgaben. Es gibt aber Richtwerte und Faustregeln. Die Rücklage sollte im Monat zwischen 0,8 und 1,2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Bei einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 50 m2 sind das 480 bis 720 Euro im Jahr. Bei Neubauten wird oft mit jährlich einem Prozent der Herstellungskosten der Immobilie auf 80 Jahre Nutzungsdauer verteilt gerechnet. Die Rücklagen sollten aber immer auf das Baujahr, den Zustand, die Ausstattung und Bauweise abgestimmt sein.
Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück, Außenwände, das Dach, die Fassade und das Treppenhaus. Im Gegensatz dazu definiert das Sondereigentum, welche Teile des Gebäudes ausschließlich dem Eigentümer gehören. Darunter fallen alle abgeschlossenen Räume, die der Eigentümer verändern kann, ohne dabei das Gemeinschaftseigentum zu beeinflussen, wie zum Beispiel nicht tragende Innenwände, Tapeten, Einbauschränke, Sanitäranlagen, die Küche oder Fußbodenbeläge.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum werden in der Teilungserklärung definiert. Darin enthalten ist die Aufteilung der Eigentumswohnungen und der Grundriss. Sie muss immer notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt hinterlegt sein und gehört zu den Voraussetzungen für einen Eigentümerwechsel.