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Zinsbindung läuft aus: Was tun?
Egal, ob Sie eine Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung von 10, 20, 30 Jahren oder länger gewählt haben – irgendwann nähert sich der Tag, an dem sie ausläuft. Spätestens jetzt sollten Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Unabhängig davon, ob die Zinsen in der Zeit gesunken oder gestiegen sind, bietet die Situation Sparpotential.
Zuletzt überarbeitet von:
Anna N. Baumgart, Online-Redakteurin Finanzen
Zinsbindung endet: Das sind die Chancen
Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, sollten Sie möglichst viele Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen. Die bisherige Bank wird Ihre Baufinanzierung, sofern Ihr Vertragsverhältnis störungsfrei verlief, im Normalfall zwar fortführen, setzt dafür aber einen neuen Zinssatz fest, der meistens nicht der günstigste ist. Bei einer anderen Bank können Sie sämtliche Konditionen neu verhandeln und an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen. Ein Vergleich für Ihre Anschlussfinanzierung lohnt sich deshalb unabhängig von der Marktsituation immer.
Neubewertung der Immobilie
Immobilien gewinnen in der Regel mit der Zeit an Wert. Vor allem in Städten entwickelt sich der Wert innerhalb der zehn oder mehr Jahre der Sollzinsbindung normalerweise deutlich nach oben – selbst, wenn die Preise gelegentlich einbrechen. Diesen Wertzuwachs der eigenen Immobilie können sich Anschlussfinanzierer zu Nutze machen. Das Zauberwort heißt Neubewertung und bedeutet, dass für die Weiterfinanzierung ein höherer Immobilienwert angenommen wird als vor zehn Jahren oder wann auch immer die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde.
Rechenbeispiel Neubewertung bei Anschlussfinanzierung
Ein einfaches Rechenbeispiel veranschaulicht diesen Effekt. Annahme ist der Kauf eines Objekts im Jahr 2016 in Höhe von 350.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 2,50 Prozent und einem Tilgungssatz von 1,50 Prozent. Nach Ablauf der Sollzinsbindung von zehn Jahren bleibt eine Restschuld von 290.985 Euro, die weiter finanziert werden muss.
Findet die Verlängerung ohne Neubewertung beispielsweise bei der gleichen Bank statt, liegt der zukünftige Zinssatz bei 3,83 Prozent. Bewertet die Bank bei der Anschlussfinanzierung das Objekt mit einem Wachstum des Immobilienwerts um 50 Prozent, liegt der Zinssatz bei 3,79 Prozent. Die Restschuld nach weiteren zehn Jahren sinkt mit diesem Vorgang um knapp über 1.000 Euro bei gleichbleibender Monatsrate.
| Ursprüngliche Baufinanzierung | Anschlussfinanzierung mit Neubewertung | Anschlussfinanzierung ohne Neubewertung | |
|---|---|---|---|
| Immobilienwert | 350.000 Euro | 350.000 Euro | 525.000 Euro |
| Darlehenssumme | 350.000 Euro | 290.985 Euro | 290.985 Euro |
| Sollzinssatz | 2,50 % | 3,83 % | 3,79 % |
| Monatsrate | 1.167 Euro | 1.177 Euro | 1.177 Euro |
| Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung | 290.985 Euro | 168.367 Euro | 167.224 Euro |
| Ersparnis | 1.143 Euro |
Interhyp Tipp
Vor Ablauf der Zinsbindung beraten lassen
Läuft die Zinsbindung aus, sollten Sie sich bereits einige Monate im Vorfeld mit der anstehenden Anschlussfinanzierung beschäftigen und in Ruhe Angebote vergleichen. Mit einer kostenlosen Beratung über Interhyp und dem Wechsel zu einer anderen Bank können Sie Ihre Immobilie neu bewerten lassen und vom voraussichtlich geringeren Beleihungsauslauf profitieren. Ihr Baufinanzierungsberater findet für Sie das günstigste Angebot und hilft Ihnen bei allen Schritten weiter.
Beleihungsauslauf: Diesen Effekt hat die Neubewertung
Grund für den günstigeren Basiszinssatz bei der Anschlussfinanzierung mit Neubewertung ist der geringere Beleihungsauslauf. Dieser Fachbegriff beschreibt den Anteil, den die geliehene Darlehenssumme am Gesamtwert der Immobilie einnimmt. Liegt der Beleihungsauslauf beispielsweise bei 100 Prozent, spricht man von einer Vollfinanzierung. Die komplette Immobilie ist damit kreditfinanziert. Für die Bank stellt dies ein Risiko dar, das sie mit einem höheren Zinssatz absichert.
Im Fall der Anschlussfinanzierung mit Neubewertung sinkt der Beleihungsauslauf, wodurch die Bank einen günstigeren Zinssatz vergibt. Den günstigsten Basiszinssatz erhalten Immobilienfinanzierer in der Regel bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Für Verbraucher bedeutet das, dass die Wertsteigerung der eigenen Immobilie nicht exorbitant hoch sein muss, um von diesem Effekt zu profitieren.
Zinsbindung läuft aus, doch die Bank meldet sich nicht?
Die Bank, bei der Sie Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung haben, meldet sich oft erst drei Monate vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung. Haben Sie bisher pünktlich Ihre Raten beglichen, schickt Sie Ihnen meist direkt ein Prolongationsangebot, in dem alle Konditionen bis auf den Zinssatz gleichbleiben. Zusätzlich müssen Sie die Zinsbindung neu wählen. Es ist durchaus möglich, dass die Bank das Vertragsverhältnis mit Ihnen nicht fortführen möchte. Auch in diesem Fall muss sie Sie mindestens drei Monate vor Ende darüber informieren.
Da drei Monate nicht viel Zeit für einen ausgiebigen Vergleich mehrerer Angebote bedeutet, sollten Sie unabhängig davon, wann sich Ihre Bank meldet, immer selbstständig aktiv werden und sich besser schon mindestens zwölf Monate im Voraus mit alternativen Angeboten auseinandersetzen.
CHECK24 Wissen
Die Bank ist nicht zur Prolongation verpflichtet
Die bisherige Bank muss Ihnen kein Angebot zur Prolongation, also zur Fortführung des Vertragsverhältnisses schicken. Wenn Sie Ihre Raten nicht pünktlich gezahlt haben oder es zu anderen Unregelmäßigkeiten während der Zinsbindung kam, kann Sie sich gegen eine Verlängerung entscheiden. Dies regelt Absatz 1, § 493 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):
„Ist in einem Verbraucherdarlehensvertrag der Sollzinssatz gebunden und endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, unterrichtet der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber hierzu bereit, muss die Unterrichtung den zum Zeitpunkt der Unterrichtung vom Darlehensgeber angebotenen Sollzinssatz enthalten.“
Fazit
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, bedeutet dies kein Grund zur Panik – selbst, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Mit einer guten Beratung und dem Wechsel zu einer Bank inklusive Neubewertung der Immobilie lässt sich die Anschlussfinanzierung im Normalfall weiterhin gut stemmen und so gestalten, dass sie gut in Ihr Budget passt. Dabei bietet die Neubewertung Ihrer Immobilie eine wichtige Spar-Chance, die Sie unbedingt nutzen sollten.
Häufige Fragen
Welche Zinsbindung ist aktuell sinnvoll?
Ob Sie sich für eine Zinsbindung von 5, 10 oder mehr Jahren entscheiden, ist in solchen Fällen auch abhängig von Ihrem Bedürfnis nach Planungssicherheit. Für einen länger gebundenen Zinssatz wird zwar ein Zinsaufschlag fällig, Sie wissen aber genau, wie lange Sie mit diesem Zins rechnen können. Eine kürzere Zinsbindung ist sinnvoll, wenn Sie mit fallenden Zinsen rechnen, die Sie dann für Ihre Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen können, oder wenn Sie vorhaben, die Finanzierung zu einem bestimmten Zeitpunkt vollständig aus eigenen Mitteln abzulösen.
Ist eine Anschlussfinanzierung mit 30.000 Euro Restschuld möglich?
Nur wenige Banken vergeben eine Baufinanzierung unter einem Betrag von 50.000 Euro. In solchen Fällen kommt meist ein Ratenkredit infrage. Alternativ können Sie den Betrag aufstocken und die Differenz zum Beispiel für eine anstehende Sanierung verwenden. Einige Banken vergeben eine Anschlussfinanzierung mit 30.000 Euro, wenn es sich dabei um eine Prolongation, also die Verlängerung der bestehenden Finanzierung bei derselben Bank, handelt.